A lei do distrato entrou em vigor em dezembro de 2018, ainda que tratada com ares de novidade, já esta há 4 anos produzindo efeitos nos contratos de compra e venda de imóveis no âmbito da incorporação bem como em loteamentos com entrega futura.
Aprovada sob intenso lobby de construtoras e incorporadoras, a lei que veio regulamentar os cancelamentos dos contratos de imóveis na planta trouxe segurança jurídica para o mercado imobiliário, porém, às custas do exaurimento dos direitos do cliente se considerarmos o Código de Defesa do Consumidor. Em determinados casos, o cliente pode perder até 50% do que pagou à incorporadora, sem limitação de percentual já adimplido do contrato, ou seja, o cliente que ja pagou 80% do bem e não mais conseguir honrar os pagamentos solicitando o distrato, verá retido até 40% do valor do imóvel em benefício da incorporadora.
À luz do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, a lei se mostra um tanto quanto desarrazoada no tocante a retenção dos valores (uma lista de verbas podem ser retidas no momento do distrato como veremos a seguir) bem como no tocante ao enriquecimento sem causa da construtora, que se beneficiará de mais da metade dos valores pagos pelo cliente e logo em seguida poderá revender o imóvel com a valorização natural do empreendimento na planta que cresce até a entrega do bem.
Além dos valores pagos pelo cliente que poderão sofrer retenção de até 50% (quando o empreendimento opta pelo patrimônio de afetação) a integralidade da comissão de corretagem também poderá ser descontada dos valores a serem devolvidos ao distratante, bem como nos casos de utilização do imóvel, impostos reais como IPTU, taxa condominial ou associativa, taxa de fruição, além de demais encargos e despesas previstas no contrato.
Outro ponto importante a salientar sobre a lei trata da formalidade exigida nos contratos após sua vigência. Uma também extensa lista de requisitos se fazem necessários para que a incorporadora tenha direito de retenção de todas as verbas como dita a lei.
Ocorre que a grande maioria das construtoras e incorporadoras falham na redação do contrato e deixam margem para que o cliente se abstenha de ter retidas as pesadas quantias a título de pena pelo desfazimento do negócio.
Vale sempre levar ao conhecimento de seu advogado o contrato celebrado para avaliar todas as possibilidades no caso concreto em detrimento de assinar o distrato diretamente com a construtora, visto que em várias situações o cliente estará tendo retidas quantias acima do que permite a lei ou até mesmo indevidamente em virtude do não atendimento das solenidades contratuais estabelecidas pela lei.